Ajankohtaista

 

 

Kunnossapitovastuunjako muuttuu 1.10.2026 lukien.

 

Asunto-osakeyhtiölain päivitys on hyväksytty, ja se tulee voimaan 1.10.2026. Lakiin päädyttiin tekemään ajantasaistusta laajemminkin, ja muutokset koskevat monia lain säännöksiä. Myös kunnossapitovastuunjakoa koskevaan sääntelyyn tulee muutoksia ja tarkennuksia.

 

Ikkunoiden kunnossapitovastuu kokonaisuudessaan yhtiölle

Merkittävin vastuunjakosääntelyn muutos on se, että huoneiston ikkunoiden kunnossapitovastuu siirtyy kokonaan yhtiölle. Tällä hetkellä vastuunjako määräytyy pääsääntöisesti huoneiston sisäpuoli-ulkopuoli -jaottelun mukaisesti. Jatkossa yhtiö vastaa ikkunan ja sen rakenteen toiminnallisen sekä teknisen kokonaisuuden kunnossapidosta. Yhtiölle kuuluu näin ollen jatkossa mm. perustasoiset ikkunalasit, puitteet, karmit, helat, erilliset tuuletusluukut ja ikkunarakenteeseen kuuluvat kiinteät ötökkäverkot.

Osakkaan on hoidettava huoneistoaan huolellisesti jatkossakin, ja tämä koskee myös yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia ikkunoita. Jos osakas tai asukas laiminlyö velvoitteensa, voi yhtiö vaatia korjauskustannuksia huolimattomasti menetelleeltä.

Lain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta on mahdollista määrätä yhtiöjärjestyksessä toisin. Lakimuutos ei vaikuta yhtiöjärjestyksessä jo olevien kunnossapitovastuumääräysten voimassaoloon; eli jos yhtiöjärjestyksen mukaan osakas vastaa ikkunoiden kunnossapidosta, vastaa hän niiden kunnossapidosta lakimuutoksen jälkeenkin.

 

Osakkaan kunnossapitovastuu laajenee

Lakimuutos laajentaa ja selkiyttää osakkaan kunnossapitovastuuta. Osakkaalle säädetty velvollisuus hoitaa osakashallinnassa olevia tiloja huolellisesti laajenee lakimuutoksen jälkeen kattamaan myös sellaisia osakkaan käytössä olevia yhtiön tiloja tai alueita, joiden hallintaoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Jatkossa osakkaan on siis pidettävä hyvää huolta myös esimerkiksi käyttöoikeuspihasta ja varastokomerosta.

Lakiin tuodaan myös säännös siitä, että osakas vastaa muutostyön kunnossapidosta ja muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Aiemmin tämä vastuu on johdettu oikeuskäytännöstä (KKO 2003:80) ja josta muodostunut, tulkintakäytännössä vakiintunut periaate kirjattiin lakiin. Säännös soveltuu sekä huoneiston sisä- että ulkopuolisiin muutostöihin.

Palovaroittimet siirtyivät taloyhtiön vastuulle

Vuoden 2024 alussa voimaan tuleva pelastuslain uudistus on tuonut palovaroittimet taloyhtiön vastuulle kahden vuoden siirtymäajalla. Uudistus tähtää kaikkien turvallisuuden paranemiseen.

Huomioitava myös budjetissa

Taloyhtiöiden on hyvä ottaa palovaroittimiin liittyvät uudet velvoitteet huomioon talousarvioissa. Pelastuslain muutos astui voimaan jo vuoden 2024 alusta, ja sitä seurasi kahden vuoden siirtymäaika. Sen aikana taloyhtiöt ja isännöinti ehtivät suunnitella, miten uudet velvoitteet käytännössä hoidetaan.

Taloyhtiöiden on päätettävä esimerkiksi siitä, asennetaanko huoneistoihin paristokäyttöiset varoittimet vai esimerkiksi pitkäkestoisilla akuilla varustetut laitteet.

Mikäli taloyhtiössä tehdään jatkossa iso rakennuslupaa vaativa saneeraus, laki vaatii, että viimeistään sen yhteydessä siirrytään sähköverkkoon kytkettyihin varoittimiin.

Palovaroittimien hankinta on huomioitava taloyhtiön budjetissa. Palovaroittimien vaatimista töistä on taas sovittava huoltoyhtiön kanssa, sillä asennus ja kunnossapito vaativat todennäköisesti huollon työpanosta.

Huomioitavaa on, että kaikkiin taloyhtiöihin uudistus ei vaikuta. Vuonna 2010 tai sen jälkeen rakennetuissa yhtiöissä on jo sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet, joiden kunnossapidosta vastaa lain mukaan taloyhtiö. Näissäkin kohteissa on kuitenkin pidettävä mielessä, että laitteet on uusittava enintään kymmenen vuoden välein.

Vastuut palovaroittimista

 

Paljonko palovaroittimia tarvitaan?

Varoittimia pitää hankkia jokaiseen kerrokseen tai tasoon yksi aina jokaista alkavaa 60 neliötä kohden. Asennus tulisi tehdä paikkaan, jossa varoitin reagoi tulipalon aiheuttamaan savuun mahdollisimman pian. Ylläpidossa tulee huomioida palovaroittimien uusiminen viimeistään niiden teknisen käyttöiän päättyessä tai muuten tarvittaessa.

 

Osakkaan oikeus teettää esteettömyysmuutoksia laajenee

Osakkaalla on lakimuutoksen myötä jatkossa oikeus toteuttaa oman huoneistonsa lisäksi myös yhtiön tiloissa muutoksia, jotka parantavat esteettömyyttä. Ehdotuksella on tarkoitus edistää taloyhtiöiden liikkumis- tai toimintarajoitteisten osakkaiden yhdenvertaisia mahdollisuuksia käyttää osakehuoneistojaan ja taloyhtiön yhteisiä tiloja. 

– Asunto-osakeyhtiön osakkailla on tähän asti ollut oikeus toteuttaa muutostöitä ainoastaan oman huoneistonsa sisäpuolella. Taloyhtiöillä on aikaisemminkin ollut mahdollisuus parantaa tilojen käytön esteettömyyttä, mutta hankkeet ovat voineet jäädä riittävän kannatuksen puuttumisen takia toteuttamatta. Yhtiöllä on ollut aiemmin oikeus myös kieltää sen enempää perustelematta kaikki sellaiset muutostyöt, jotka ulottuvat osakkaan hallitsemien tilojen ulkopuolelle. Lakimuutoksen myötä osakkaiden omat toimenpiteet esteettömyyden parantamiseksi myös taloyhtiön yhteisissä tiloissa helpottuvat”, kertoo Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama.

Muutostyöoikeus koskee jatkossa muutoksia, jotka parantavat liikkumisen esteettömyyttä tai toiminnallista esteettömyyttä.

– Esimerkiksi sisäänkäynnin sähköisellä ovenavausjärjestelmällä tai kulkuluiskalla voidaan parantaa liikkumisen esteettömyyttä. Toiminnallista esteettömyyttä parantava muutos on esimerkiksi tasoerojen merkitseminen tummuuserojen avulla, Valkama kuvailee.

Muutostyön kaikista kustannuksista vastaa osakas, eli asennuskulujen lisäksi mahdolliset käyttökulut sekä huollosta tai tarpeettomaksi käyneen muutoksen poistamisesta aiheutuvat kustannukset jäävät osakkaan vastattaviksi. Muutostyöstä on ilmoitettava yhtiölle. Yhtiö voi tarvittaessa asettaa ehtoja tai jopa kieltää muutostyön, jos työstä aiheutuu kohtuutonta haittaa suhteessa osakkaalle koituvaan hyötyyn.